一房多卖,房子归谁?四平购房如何避免?

房屋买卖知识来源:四平房屋买卖知识2018-06-11 10:17阅读:465

【摘要】各个合同相互独立,如果不违反法律强制性规定,买卖合同均为有效。

  买房,对家庭来说是个大问题,但是如果在合同签完后,房价涨了,在合同没有合法解除的情况下,又把房子卖给了第二个、第三个甚至更多的买家,而且都跟他们签订了合同,这个时候,房子到底该给谁?今天扫房网通过本文为四平购房者分析一房多卖如何处理

  一房多卖,合同都有效吗?房子归谁?

  各个合同相互独立,如果不违反法律强制性规定,买卖合同均为有效。

  合同具有相对性,业主一房多卖,与不同买家同时形成买卖合同法律关系,后买卖合同不因前买卖合同的存在而无效,只要不具备《合同法》第52条规定的五种情形,均为合法有效,对业主均具有法律约束力。

  买家都要房,法院会怎么判?

  根据《合同法》第107条规定,各个买家均享有要求业主继续履行合同,将房屋过户到自己名下的权利,即都有权要房子。

  然房屋只有一套,不可能多人同时购买,在此情况下,如果各个买家均要,房子到底应该判决给谁?

  1,一方办理过户,另一方没有过户,房屋归先办理过户一方所有。

  根据《物权法》:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。”

  2,如果双方都没有过户交房,房屋所有权归已办理预告登记的一方所有。

  根据《物权法》:“当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。”

  3,如果双方均未办理过户及预告登记手续,房屋归先行实际占有房屋的一方所有。

  根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。”

  4,双方都没有办理过户及预告登记手续且未交房,房子归先支付了房屋价款的一方所有。

  在司法实践过程中,房子归谁大致顺序为:

  已办理过户登记(有权要求确认所有权已转移)—>已办理预告登记(在登记有效期内有权请求继续履行)—>已经交房—>已申请过户—>已网签或预售备案—>已依约付款—>先成立的合同。

  不过上述情况有两个意外:

  1)恶意抢先办理过户或预告登记的,不能优先于已交房买受人;

  2)查封期间占有,不能对抗申请查封买受人。

  如何避免一房多卖?

  首先,交定金前,购房者应该查询房产的所有权人。

  一套房子不可能同时归属到很多人名下的(共有产权人除外),过户前,只要你确定房产所有权人是和你交易的卖家就行了。

  至于房屋产权查询,则需要产权本人持房产证原件和身份证件去房管部门查询。买家也可同去,以便核实房源产权是否为卖家所有。

  如果你要求查询房源产权状况,房东却以各种理由推脱,你就得小心了。虽然不一定是“一房多卖”,但至少产权可能存在问题。

  其次,及时网签。

  通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”的重要手段,如果中介敢配合房主解除网签合同并完成“一房多卖”,则会面临被取消网签资格。


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