2018年四平房产行业会形成怎样的新格局?

四平扫房资讯来源:扫房网微信平台2018-03-16 08:59阅读:1837

【摘要】为何近两年四平突然沦为了大企的战场?

近两年四平突然沦为了大企的战场


四平房地产行业原本是相对平静的,市场供大于求或者供求关系基本均衡,该有房的都有房了,哪怕是小破旧的棚户区,市场不缺房子,虽然房子不一定好。


房企也不敢在此多拿地,没人抢地,楼面地价没有上涨,房价也多年没涨。


之前,大房企不会进来,因为房价太低,赚不到钱,3000-4000多元/平米的房价,基本就是成本价,也盖不了好房子。那么为什么近两年万达、欧亚、恒大入驻以及本地开发商都开始在地产规划进程上纷纷踊跃起来了呢?


其实,三四线城市的购房需求格局是比较清晰的,以往主要分为三个部分:


城市人口的婚姻刚性需求。


从大范围来看,尽管三四线城市年轻人不多,但是他们依然有为婚姻买房的需求,这些需求可能会提前,但不太会延后。在这些地方没有房子,结婚是不可想象的。


在一些三四线城市,富裕家庭不仅给男孩子买房,甚至也给女孩子买房,尽管这些城市的传统习惯是男方买房、女方陪嫁,这也放大了购房需求。


城市人口的改善性需求。


四平本地同样存在改善型需求,很多经济条件充实的人可能十几年还没有置换新房。


因为多年前,三四千块钱的房价,导致城市好房稀缺,改善型需求也就无从下手了。


多年来本地房产商开发一直是主流,缺少品牌企业直接导致城市没有过多可供改善的好房子。


进城农民的刚性需求。


一部分进城农民通过新房市场满足自有住房需求,另一部分农民购买置换后的二手房。


很明显四平本地二手房交易数据要好于新楼,从这一方面也体现出本地改善居住环境人群需求在增多。


因此,在市场外部条件没有太大变化的情况下,这三类客群的数量基本上都是恒定的。


国家政策对本地房地产影响


今年两会政府工作报告提到的是“提高新型城镇化质量。


今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化”,这对地处三四线城市四平来讲,可能又是拉动房产市场的新助力。



市场突变也来自意外加入的一个变量——棚改。


2018年1月8日在四平市第八届人民代表大会第二次会议上提出重点推进十项民生工程,其中包含完成市区棚户区改造4300套。小编查找过往几年四平政府对棚改方向的资料,发现都没有明确数据。以此不难看出棚改将成为影响四平房地产格局的新变量。


或许有人说,棚改货币化最多带来20-30%的市场需求,不是正好消化库存吗?为啥又多造怎么多房子呢?


其实道理也很简单,当市场需求100套房子时,我们究竟应该是供应100套房子呢?还是150套房子呢?


也许有人会说,当然是供应100套房子,供应150套就变成供大于求、多出库存来了。


事实上,如果我们只供应100套房子,一定会有人因为地段、户型、配套、景观、价格而买不到房子,需求是多样性的,适度的供大于求才是市场均衡的必要条件。


这就是为什么买房者总是抱怨:开发商总在开盘时制造抢房氛围。


因此,供求关系的均衡是在供大于求的前提下才能达成的。


反过来说,如果我们希望所有的100组客户都能买到称心如意的房子,在产品适销对路、没有重大缺陷的情况下,恐怕没有120套以上的房子供给几乎也是不可能的,除非市场严重供不应求。


那时,再烂的房子也都会有人买,因为不买可能就再也买不到了。


有人可能会不以为然,房地产也有周期,过几年我还可以再买。


但是,且不说房价会不会涨,当你年纪越来越大,而职业生涯越来越固化,未来收入预期越来越接近“零”增长率,你可能再也不会把流动资金全部砸到房地产上,并且去背负一大笔沉重的负债。


当市场库存积压时,政府借助棚改去了库存、涨了地价、改善了城市、消弭了债务,只要不再大肆卖地、制造新的库存、增加新的债务,今后可以安安稳稳靠房地产税过小日子了。


因此,我们必须牢记这两个凡

凡是政策鼓励的,都要积极尝试;

凡是政策反对的,都要远远躲开。

所以2018年四平房产还是有很大上升空间,下期小编会整理近期关于银行房贷变动信息,为大家提供更多参考。


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